Guillermo Oteros. Técnico del Departamento de Análisis Social y Observatorio de la Realidad de Cáritas Diocesana de Barcelona

Un mercado de la vivienda que expulsa

Las dificultades para acceder a una vivienda digna afectan a una parte creciente de la población, y más intensamente a todas aquellas personas con pocos recursos y en situación de exclusión social. Estas personas acumulan una serie de dificultades en ciertos ámbitos de la vida que las hacen especialmente vulnerables y víctimas de las deficiencias estructurales del mercado de la vivienda.

El aumento sostenido de los precios de alquiler y compra de viviendas[i], el desajuste entre la oferta y la demanda[ii], la escasez de vivienda pública de alquiler[iii] y la insuficiencia de políticas públicas dirigidas a asegurar el acceso y mantenimiento de una vivienda digna provocan un encarecimiento generalizado del acceso a la vivienda, situando las personas con menos recursos en una posición de mayor vulnerabilidad. Unas dinámicas complejas y arraigadas en nuestra estructura social y económica, que tienden a marginar a la población con menos recursos en mercados de la vivienda informales y precarios.

La precariedad laboral, caracterizada principalmente por trabajos informales y de baja remuneración, imposibilita que muchas personas y familias no tengan la capacidad económica suficiente para hacer frente al alquiler de una vivienda completa, viéndose obligadas a explorar alternativas cómo el arrendamiento y subarrendamiento de habitaciones.

Una habitación como última puerta abierta en un mercado cerrado

La realidad a la que nos referimos difiere de otras realidades aparentemente parecidas, como podría ser la de estudiantes que comparten piso en la ciudad en la que cursan sus estudios temporalmente, o la realidad de un grupo de amigos que por voluntad propia deciden compartir piso.

La realidad a la que nos referimos, que es la que acompañamos desde entidades sociales cómo Cáritas, está caracterizada por la precariedad, la incertidumbre y la vulneración de derechos. Personas y familias que viven diversas situaciones de exclusión social y que se ven obligadas a vivir en una habitación en un piso compartido con desconocidos, porque no tienen ninguna otra alternativa para vivir. En estos casos, vivir en una habitación no es una elección libre, sino que es la última opción antes de vivir en la calle.

Una tipología de exclusión residencial con ciertas características que nos permiten hablar en términos de vivienda insegura y/o vivienda inadecuada, categorías aportadas por la fundación FEANTSA[iv]  en la clasificación ETHOS (European Typology of Homelessness and Housing Exclusion)[v].

En términos de derecho interno, en España, según el artículo 3.1 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, el contexto residencial descrito anteriormente se debería de interpretar como una modalidad de sinhogarismo.

Consecuencias de una vida compartida y fragmentada

Vivir en una habitación en un contexto de exclusión conlleva ciertos problemas que dificultan el proceso de integración de las personas en situación de exclusión social, además de dificultades que afectan la convivencia y la calidad de vida, pudiendo generar impactos negativos en el desarrollo personal y familiar, en las relaciones intrafamiliares y en las condiciones de crianza, así como en la salud física, mental y en el bienestar emocional de adultos y niños, niñas y adolescentes. Un conjunto de dificultades que generan unas condiciones de precariedad que perpetúan un ciclo de inestabilidad.

La primera consecuencia que conlleva vivir en una habitación en un contexto de exclusión es la inseguridad jurídica y la inestabilidad. Muchas de las personas que viven en este contexto no disponen de un contrato por escrito de arriendo o subarriendo. Pese a que el contrato verbal tiene validez, difícilmente se hace valer, ya que las personas tienen dificultades para poder demostrar que viven en ese domicilio, debido a la falta de recibos o comprobantes por pagar en efectivo. Esta situación conlleva inseguridad e incertidumbre por no saber si se podrá seguir residiendo en el mismo domicilio a corto, medio o largo plazo. Al no existir un contrato escrito, cualquier desacuerdo con la persona que alquila la habitación puede conllevar la expulsión directa de la vivienda o un incremento de la mensualidad, que obligará a la persona o familia en cuestión a abandonarla. La posibilidad de perder el techo en el que se vive provoca un constante estado de estrés y alarma.

La siguiente dificultad es el proceso de empadronamiento. Para acceder a derechos como la educación, la sanidad o los servicios sociales especializados es obligatorio que la persona esté empadronada en el municipio en el que reside habitualmente. La obligación de empadronar recae en los ayuntamientos, pero la realidad con la que se encuentran las personas que viven en esta situación es que las persona que les alquila la habitación les dificulta o les niega la opción a hacerlo, ya que es necesaria la autorización del propietario de la vivienda. En los casos de subarriendo en los que el propietario no es ni tan solo consciente de que se están subarrendando sus habitaciones, es por definición imposible conseguir su autorización. Las personas que viven arrendando o subarrendando una habitación y se encuentran ante esta situación acaban optando por desistir del proceso de empadronamiento por miedo a las posibles represalias que puedan tener.

En términos de convivencia, una de las principales consecuencias es la falta de intimidad y de espacio personal. Vivir en una habitación puede vulnerar el derecho fundamental a la intimidad personal y familiar. Compartir el espacio con personas ajenas al núcleo familiar y tener que vivir en una habitación con un espacio muy reducido puede generar un sentimiento de incomodidad que impide a las personas desarrollar sus vidas con plenitud y estar a gusto consigo mismas y con su hogar. La ausencia de espacio personal dificulta el desarrollo de actividades tan cotidianas como cambiarse de ropa sin que nadie te vea. Al no disponer de espacio suficiente, las personas tienen dificultades para organizar sus pertenencias personales, viéndose obligadas a guardarlas todas dentro de la misma habitación, incluyendo, en algunos casos, los elementos de higiene personal necesarios o incluso utensilios de cocina. Al tener que guardar todas las pertenencias y objetos de valor en la misma habitación, se teme por su seguridad a la hora de tener que salir de esta, situación que en muchos casos se soluciona poniendo un candado en la propia puerta.

A la falta de espacio personal se suman restricciones en el uso de espacios compartidos como el baño, la cocina o el salón e incluso en el uso de ciertos equipamientos de la vivienda, como la conexión a internet o la lavadora. La persona que alquila la habitación establece normas y horarios para organizar la convivencia y establecer un orden, pero en la mayoría de los casos acaban derivando en relaciones de poder que juegan en contra de la persona arrendataria o subarrendataria de la habitación, dificultando aún más su día a día. Casos en los que se prohíbe ocupar el salón, en los que únicamente se permite utilizar la cocina en determinados horarios y durante un tiempo estipulado, o en los que no se permite ocupar el lavabo más del tiempo que se considera oportuno para no generar un mayor gasto. Estas limitaciones y restricciones dificultan la convivencia y obligan a las personas a adaptarse forzosamente a condiciones denigrantes, como, por ejemplo, tener que obligar a tus hijos a orinar en botellas, almacenarlas y descargarlas en el cuarto de baño al final del día. Estas condiciones generan tensiones entre las personas que comparten el domicilio y también pueden acabar influyendo en las propias relaciones intrafamiliares, provocando que constantemente se esté en búsqueda de un nuevo domicilio en el que lograr vivir con un mínimo de dignidad.

También es muy común la prohibición de recibir visitas externas al núcleo familiar, ya sean de familiares o amigos. Este aspecto resulta crucial en términos relacionales y comunitarios. La imposibilidad de recibir visitas y la ausencia de un espacio en el hogar que se pueda dedicar a la socialización con personas externas acentúa el aislamiento y debilita las redes de soporte emocional, favoreciendo la soledad y dificultando el desarrollo social. Los familiares y amigos son un pilar fundamental para el apoyo emocional, mental y psicológico de todas las personas, y especialmente de aquellas en situación de exclusión.

En los casos en los que se comparte el domicilio con el propietario, estas restricciones son aún más estrictas, provocando que las personas opten por pasar el menor tiempo posible en el domicilio, viéndose obligadas a pasar prácticamente desapercibidas con el objetivo de no incomodar a la persona que les alquila la habitación y generar problemas que conlleven su expulsión.

En conjunto, estas limitaciones y restricciones causan un mayor impacto en las familias con niños, niñas y adolescentes. La falta de intimidad y de espacio personal se sufre más intensamente en estos casos, ya que se deben de compaginar las necesidades de padres e hijos con las limitaciones de una habitación pequeña como único espacio, las normas y restricciones de la vivienda compartida y de una convivencia con personas ajenas al núcleo familiar. La falta de un entorno seguro para descansar o estar en la intimidad, la falta de un espacio propio en el que poder jugar o estudiar puede dificultar su bienestar y desarrollo. En los casos en los que crecen en condiciones de hacinamiento y falta de privacidad pueden llegar a experimentar problemas de conducta, dificultades en el rendimiento escolar y problemas relacionales. Se acostumbran a vivir y a desarrollarse en un entorno limitado y silenciado en el que la mayoría de las cosas cotidianas de la infancia (correr, gritar, llorar, descubrir, etc.) quedan prohibidas e incluso pueden conllevar consecuencias.

Las dificultades asociadas a la crianza también dificultan las propias relaciones intrafamiliares, generando una constante tensión donde los conflictos son más probables y difíciles de resolver, ya sea entre padres e hijos o entre los propios progenitores. Además, la constante presencia de personas ajenas al núcleo familiar junto con los horarios y restricciones establecidos pueden limitar la capacidad de los padres para establecer rutinas y disciplina, aspecto fundamental para el desarrollo infantil.

Dificultades que se acentúan aún más en el caso de los hogares monoparentales que, en su mayor medida, están sustentados por una mujer. En estos casos, las madres se ven obligadas a cargar con la responsabilidad de gestionar y proteger su bienestar físico y emocional a la vez que gestionan el de sus hijos, en un contexto de inestabilidad e inseguridad.

Estas dificultades generan impactos negativos en la salud mental y emocional. La incertidumbre residencial, el miedo asociado a compartir vivienda con personas desconocidas, las experiencias negativas que se viven en el día a día, los problemas derivados de la convivencia, las dificultades asociadas a la crianza o la mera frustración y preocupación sobre la situación que se está viviendo genera un desgaste emocional continuo que puede derivar en otros problemas como estrés, ansiedad y malestar emocional. Situaciones que, si se prolongan en el tiempo pueden llegar a convertirse en insostenibles, generando situaciones límite a las que nadie debería de enfrentarse y, que, a su vez, dificultan aún más el proceso de integración social.

Las personas que acompañamos y que viven esta realidad afrontan cotidianamente la angustia, la inseguridad y la falta de garantías básicas. Unas condiciones de vida marcadas por la precariedad, que dificultan su proceso de integración social en la sociedad de la que forman parte.

[i] Consultar Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística

[ii] Consultar Informe Anual 2023 del Banco de España. Capítulo 4. El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad.

[iii] Consultar el informe de la OCDE – PH4.2. Social Rental housing stock y el Boletín especial de Vivienda Social publicado por el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno de España.

[iv] European Federation of National Organisations Working with the Homeless.

[v] Consultar clasificación de las categorías ETHOS. Disponible en: en-16822651433655843804.pdf

Número 20, 2025

Elena Martínez Goytre, Responsable del Área de Investigación y Evaluación de Provivivenda

Fidel Oliván Navarro, Técnico del Área de Investigación y Evaluación de Provivienda

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Provivienda lleva más de 30 años atendiendo a población en situación de vulnerabilidad residencial. Comenzó su andadura ofreciendo soluciones de intermediación entre personas propietarias y jóvenes que no conseguían acceder a un alquiler a principios de los años noventa y desde entonces ha ido ampliando el abanico de servicios, situaciones que atiende y territorios en los que trabaja. Este recorrido se ha acompañado de una reflexión constante sobre las necesidades emergentes y los cambios de contexto.

En los últimos años, el vertiginoso aumento del precio de la vivienda y las crecientes dificultades de los hogares para hacer frente al acceso y su mantenimiento, han vuelto a colocar a la exclusión residencial como uno de los principales problemas de la sociedad española. Este informe surge de la necesidad de mejorar su comprensión dada la creciente gravedad de la situación.

Con este fin se puso en marcha un análisis riguroso sobre el fenómeno de la exclusión residencial. En este sentido, se llevó a cabo una encuesta que reuniese la información necesaria para encontrar explicaciones a algunas de las preguntas que nos venimos haciendo y, a partir de las mismas, poder proyectar escenarios.

También tiene una clara vocación práctica e instrumental. Hemos querido construir herramientas que nos sirvan a todas aquellas organizaciones y organismos públicos y privados que trabajamos en el día a día con personas en situación de vulnerabilidad para diagnosticar situaciones de exclusión residencial y de riesgo de exclusión residencial. ¿Cómo podemos saber si un hogar después de recibir apoyos para salir de una situación de exclusión está preparado para la plena autonomía? ¿Y si un hogar tiene aún satisfechas sus necesidades residenciales, pero no está preparado para hacer frente a posibles eventualidades dada la fragilidad de su situación y debemos anticiparnos para evitar que incurra en situaciones más difíciles de revertir?

Entendemos por exclusión residencial los procesos que conducen a que determinados grupos y colectivos no puedan resolver sus propias necesidades residenciales[1]. La vivienda juega un papel esencial en los procesos de integración social pero esta función integradora se produce cuando la vivienda existe bajo ciertas condiciones mínimas de habitabilidad y disfrute.

De acuerdo con la literatura especializada, estas necesidades residenciales se expresan en diferentes dimensiones o ámbitos, entre los cuales destacan la habitabilidad; la asequibilidad; el entorno; y la seguridad[2].

Todas estas dimensiones están de alguna forma interconectadas, de manera que para evitar alguna de ellas se acaba cayendo en otra. Sin embargo, muchos hogares aglutinan problemas relativos a más de una de estas dimensiones: el 29,5% de los hogares se ven afectados por alguna de estas cuatro dimensiones, 10,5% lo serían por dos dimensiones a la vez; y 2,2% por tres o más dimensiones a la vez[3].

Estamos ante una crisis de asequibilidad sin precedentes. El resultado es que en 2021 el 17,4% de los hogares en España queda por debajo del umbral de la pobreza severa relativa después del pago de la vivienda[4]. Antes de la pandemia (2019) este porcentaje era del 15%, es decir, que la tendencia es de un empeoramiento de la situación.[5] Y esta no afecta exclusivamente a los más vulnerables: 250.000 hogares con ingresos intermedios[6] caen en situación de pobreza severa después del pago de su vivienda.

Además, las diferencias por régimen de tenencia son enormes. Pasa del 11,3% de los hogares con hipoteca al 37,8% de los hogares en alquiler a precio de mercado[7]. Cabe esperar que cuando dispongamos de los datos que recojan ya el efecto de la subida de los tipos de interés esta brecha se reduzca en alguna medida al empeorar la situación de algunos propietarios debido al aumento de las cuotas hipotecarias.

La radiografía

El primer dato que nos parece reseñable es que más de la mitad de la población (59%) presenta algún problema de vivienda, según la encuesta de Provivienda de 2023. Los problemas de asequibilidad acompañados de un parque de vivienda y unos entornos urbanos con deficiencias están mermando considerablemente no sólo la calidad de vida de las personas sino la garantía de sus derechos.

De entre todos los problemas de habitabilidad destaca que casi una cuarta parte de los hogares tiene algún miembro con problemas de accesibilidad debido a las barreras arquitectónicas. Las personas con discapacidad y las personas mayores son las más afectadas por una realidad que dado el aumento de la esperanza de vida y el envejecimiento de la población sólo puede aumentar. Si queremos fomentar un envejecimiento activo de la población y poner en valor el arraigo y la permanencia en el barrio como un elemento de cohesión social debemos trabajar para que esto sea viable. La presencia de humedades o goteras y la pobreza energética también tienen una incidencia por encima del diez por ciento.

En definitiva, es fundamental llevar a cabo políticas que aborden el problema de la asequibilidad, pero estas deben ir acompañadas de políticas de rehabilitación, también urbana. Una rehabilitación que debe tener en cuenta los retos de eficiencia energética y de sostenibilidad que se nos presentan.

El análisis de los factores explicativos y predictivos de estas situaciones sería completamente inviable ya que estamos hablando de la mayor parte de la población. Encontrar elementos asociados a este numeroso grupo o patrones sería como buscar una aguja en un pajar.

La solución es establecer unos criterios más restrictivos en la definición de exclusión residencial. En la dimensión de habitabilidad tienen que darse al menos 3 de los indicadores simultáneamente; en la asequibilidad y la de inseguridad consideramos que cada indicador es suficientemente restrictivo como para tratarse de una situación de exclusión; y en la del entorno de igual manera basta con uno de los dos indicadores ya que son prácticamente incompatibles. Con estos criterios, tenemos 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial (29,5% de los mismos).

A partir de aquí, se ha llevado a cabo un análisis de los factores explicativos o predictivos, con el que además hemos construido un Índice de Riesgo de Exclusión Residencial que arroja que otro 12,4% de hogares que no están en exclusión tienen más del 50% de probabilidades de caer en esta situación.

¿Y cuáles son esos factores? La respuesta es clara: la pobreza y el esfuerzo económico necesario para afrontar el pago de la vivienda son los que mejor predicen la probabilidad de caer en exclusión residencial. Es importante subrayar que los ingresos, una vez superado el umbral de pobreza severa, tienen menos fuerza explicativa que el hecho de tener que realizar un sobreesfuerzo económico para el pago de la vivienda. Es decir, a partir de la tercera decila de ingresos lo que determina el riesgo en mayor medida es el gasto en vivienda. Destacan otros aspectos como la percepción del riesgo de desalojo, el haber experimentado discriminación en el acceso a la vivienda, pertenecer a un hogar de más de 4 personas o ser joven[8].

La vocación instrumental

Cuando hablamos de investigación aplicada nos referimos a aquella que tiene como objetivo mejorar la calidad de vida de las personas, impulsar el desarrollo o solucionar problemas específicos de nuestra sociedad. Dentro del tercer sector, cualquier avance en investigación que nos ayude a responder a las preguntas que nos hacemos desde la experiencia a la hora de acompañar a las personas con las que trabajamos tiene esta vocación. Adquirir información y orientar nuestra acción de acuerdo con dichas evidencias es la mejor forma de avanzar, innovar y mejorar nuestras prácticas.

Pero, en este caso, la vocación instrumental hace especial honor a su nombre y con los resultados obtenidos se están construyendo herramientas que nos ayuden a discriminar situaciones de exclusión y en su prevención. Localizar los factores explicativos y predictivos de la exclusión residencial nos ha servido para construir un cuestionario que recoge todos los elementos que manifiestan una relación significativa con el fenómeno.

A veces atendemos personas que no presentan actualmente problemas relacionados con la vivienda pero que si sabemos preguntar de forma adecuada veremos que están en riesgo y podremos prevenir situaciones que a posteriori son más difíciles de revertir.

Con estos modelos hemos identificado dichas preguntas y se ha asignado un valor a cada una de las respuestas que nos den. Durante este año testearemos estas herramientas y las pondremos a prueba con más de 200 personas atendidas por diferentes organizaciones del tercer sector y de organismos públicos para ponerlas a disposición de todas y compartir su utilidad y el conocimiento que con ellas generemos.

Bibliografía

• Ayala, L., Laparra, M. y Rodríguez, G. Informe FOESSA 2022: Evolución de la cohesión social y consecuencias de la COVID-19 en España. Madrid: Cáritas Española; Fundación FOESSA, 2022; págs. 491-518.
• Ayala, L.; Cantó, O.; Martínez, R.; Navarro, C. y Romaguera, M. Necesidades sociales en España. Barcelona: Observatorio Social de “La Caixa”, 2019.
• Clair, A., Reeves, A., McKee, M., y Stuckler, D. “Constructing a housing precariousness measure for Europe”. Journal of European Social Policy, 2019, 29(1), págs. 13-28.
• Cortés, L. La exclusión residencial en España. VI Informe sobre exclusión y desarrollo social en España. Madrid: Cáritas Española; Fundación FOESSA, 2008, págs. 347-368.
• Leal, J. “Desigualdad residencial y sistema de bienestar en España”. En: Políticas públicas y distribución de la renta, Madrid: Fundación BBVA, 2005.
• Martínez, E. y Oliván, F. Prevención y atención de la exclusión residencial. Factores explicativos. Madrid: Provivienda, 2023.

[1] Cortés, L. (2008). “La exclusión residencial en España”, en Fundación FOESSA. VI Informe sobre exclusión y desarrollo social en España 2008, 347-368, p. 349.

[2] La habitabilidad recoge todas aquellas características relativas a las condiciones en las cuales se encuentra la vivienda y su adecuación al hogar que lo habita. La asequibilidad, que podría definirse como toda vivienda libre o de titularidad pública que se adecua al nivel de renta de la población que tiene necesidades de alojamiento, es decir, una vivienda adaptada a la realidad económica de cada hogar. Además, las viviendas conforman barrios y entornos que pueden tener mejores o peores condiciones desde el punto de vista medioambiental, de convivencia o de acceso a servicios. La dimensión del entorno analiza la adecuación de la vivienda respecto a estas cuestiones. Finalmente, la vivienda debe ser un espacio seguro y estable para los hogares que lo habitan. La falta de control sobre las decisiones de permanecer o cambiar de vivienda o las situaciones de violencia de género serían claros ejemplos de estas situaciones de inseguridad.

[3] Encuesta de Provivienda 2023.

[4] Encuesta de Condiciones de Vida 2022. El umbral de la pobreza severa se establece en el 40% de la renta mediana equivalente. En 2021 la renta mediana equivalente era de 1.404€ y el umbral de la pobreza severa se sitúa en 561€ por unidad de consumo.

[5] Encuesta de Condiciones de Vida 2020.

[6] Entre la cuarta y la sexta decilas con ingresos entre 11.489€ y 18.533€ netos anuales por unidad de consumo. Por ejemplo, una pareja con dos menores de 14 años con ingresos entre 29.871€ netos anuales y 48.186€ netos anuales.

[7] Encuesta de Condiciones de Vida 2022.

[8] La fuerza de estas relaciones entre la exclusión residencial y las variables descritas se mide a partir del coeficiente beta estandarizado. En los modelos realizados sobre la encuesta de Provivienda de 2023, la pobreza alcanza un coeficiente beta de 17,2; el esfuerzo económico de 8,3; el riesgo de desalojo 5,6; la discriminación 2,2; los hogares numerosos 2,5; los jóvenes 3. Ver tablas del anexo del informe para comprobar los diferentes modelos y coeficientes: https://www.provivienda.org/wp-content/uploads/prevencion-y-atencion-de-la-exclusion-residencial.pdf

Número 16, 2024